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Neue Berufszulassungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter fordert neue Berufshaftpflichtversicherungen

Kelkheim, 01. Juni 2018

 

Bildquelle: Flickr Alan Cleaver , Bildlizenz

Ab dem 1. August 2018 brauchen gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eine Berufszulassung. Wesentliches Element, um eine Berufszulassung zu erhalten, ist eine speziell auf diese Tätigkeiten angepasste Berufshaftpflichtversicherung. Diese muss nun unter anderem sowohl über eine Mindestversicherungssumme von 500.000 EUR pro Schadenfall als auch über 1.000.000 EUR für alle Schadenfälle eines Versicherungsjahres abgeschlossen werden und zudem eine unbegrenzte Nachhaftung vorsehen. Bestehende Berufshaftpflichtversicherungen müssen auf die neuen Bedingungen hin überprüft und bis spätestens zum 1. März 2019 angepasst werden.

Wohnungseigentumsverwalter und die Verwalter von Mietwohnungen an Dritte betrifft diese Berufszulassungspflicht ebenso wie Steuerberater, die gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung übernehmen, oder Tochterfirmen von Versicherungsunternehmen, die Wohnimmobilien des Versicherers verwalten und bis jetzt unter die Ausnahmeregelungen der Gewerbeordnung gefallen sind. Alle diese benötigen ab dem 1. August dieses Jahres eine Berufszulassung – und einhergehend eine neue Berufshaftpflichtversicherung.

Ausgenommen von der Pflicht zur Berufszulassung ist hingegen die Verwaltung eigener Wohnungen oder von Gewerbeimmobilien und Grundstücken; ebenso wie alle Personen, die Immobilien nicht auf gewerblicher Basis, sondern ohne Gewinnabsicht verwalten. Verwandte oder Freunde, die die Verwaltung für die betreffenden Personen übernehmen, brauchen folglich keine Berufszulassung.

 

Berufszulassung – nur unter bestimmten Voraussetzungen

Um eine Erlaubnis zur Berufsausübung zu erhalten, müssen die Antragsteller nachweisen, dass sie zuverlässig arbeiten, ihre Vermögensverhältnisse geordnet sind sowie dass sie über eine gültige Berufshaftpflichtversicherung verfügen.

Für Personen, die vor dem 1. August 2018 bereits als Mietwohnungsverwalter tätig waren, gilt eine Übergangsfrist bis zum 1. März 2019. Wer nach dem 1. August 2018 beginnen will, muss von Anfang an eine Erlaubnis vorlegen.

 

Neue Anforderungen an die Berufshaftpflichtversicherung

Für die zum 1. August 2018 erforderliche Berufserlaubnis benötigen gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung. Diese muss über eine Mindestversicherungssumme von 500.000 EUR pro Schadenfall und über 1.000.000 EUR über alle Schadenfälle eines Versicherungsjahres abgeschlossen werden. Außerdem muss die Versicherung alle Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden, die sich aus der Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter ergeben, abdecken, eine unbegrenzte Nachhaftung vorsehen sowie für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen gelten, sofern diese nicht selbst eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen müssen. Welche Ansprüche genau an die Berufshaftpflichtversicherung gestellt werden, regeln die §§ 15, 15a MaBV in der ab dem 1. August 2018 geltenden Fassung.

 

Lassen Sie Ihre Berufshaftpflichtverträge überprüfen

Für Mietwohnungsverwalter und Immobilienmakler gilt: Sie müssen vorhandene Berufshaftpflichtversicherungen bis spätestens zum 1. März 2019 anpassen lassen, falls sie die Anforderungen der neuen Pflichtversicherung nicht erfüllen. Und, vorab gesagt: Die Mehrheit erfüllt die Anforderungen nicht. Meist ist die Versicherungssumme zu gering oder es liegt keine unbegrenzte Nachhaftung vor oder es ist pauschal jede Form der Immobilienverwaltung mitversichert.

Vor allem dieser letzte Punkt wird leicht übersehen. Denn die neue Berufshaftpflichtversicherung darf NUR über die Wohneigentums- und Mietverwaltungstätigkeiten abgeschlossen werden. Gewerbeimmobilien dürfen nicht mitversichert sein. Dies ist jedoch in den meisten bestehenden Versicherungsverträgen heute der Fall. Daher muss eine separate Versicherung eingegangen oder zumindest ein separater Deckungsstock eingerichtet werden, der ausschließlich für die Arbeit als Wohnimmobilienverwalter bzw. -makler reserviert ist. Immobilienmakler und -verwalter sollten ihren Versicherungsagenten ansprechen, um die genannten Punkte abzuklären.

 

Über die gb.online gmbH

Die gb.online gmbh hat sich auf die berufliche Absicherung von Freelancern spezialisiert und bietet mit www.easy-insure.eu das umfangreichste Online-Versicherungsportal für freie und beratende Berufe in Deutschland. Seit 2011 können Selbstständige und Unternehmen bis 1 Million Euro Umsatz pro Jahr hier ihre beruflichen Risiken versichern.

Steigt der Umsatz, und wird eine individuelle Lösung benötigt, so steht mit dem Schwesterunternehmen groot bramel versicherungsmakler gmbh ein verlässlicher Partner zur Seite, der seit über 25 Jahren Gewerbetreibende und industriellen Unternehmen in Versicherungsfragen vertritt. Die groot bramel versicherungsmakler gmbh ist in 18 Ländern vertreten und begleitet sie, wohin auch immer sich ihr Geschäftsfeld entwickelt.

 

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Haftung des Ingenieurs: Wer haftet bei falschen Plänen?

Kelkheim, 06. Februar 2018

Flickr: Anna Fox CC Lizenz

 

Folgender Fall: Ein mit der Bauleitung betrauter Ingenieur erhält vom Auftraggeber Pläne für ausgehändigt. Der Ingenieur übernimmt die Überwachung der Ausführung – und am Ende stellt sich heraus: Die vom Auftraggeber übergebenen Pläne waren spiegelverkehrt. Wer haftet in diesem Fall? Der Ingenieur oder der Auftraggeber?

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden: Beide. Sowohl den ausführenden Ingenieur als auch den Auftraggeber trifft die Schuld an den Mängeln zu gleichen Teilen.

 

Die Haftung des Ingenieurs ergibt sich aus seiner Pflicht, die Pläne zu prüfen

Der Ingenieur haftet zu 50 Prozent, da er die erhaltenen Pläne nicht auf Mängel untersucht hat. Es obliegt dem mit der Bauleitung beauftragten Ingenieur, die Pläne dahingehend zu überprüfen, ob sie für die Ausführung geeignet sind. Dabei ist es gleich, ob die Pläne vom Auftraggeber direkt stammen oder von einem beauftragten planenden Unternehmen bzw. anderen Fachleuten. Der Umfang und die Tiefe der Prüfungspflicht hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.

Allerdings muss der ausführende Ingenieur die Pläne nicht bis ins letzte Detail und auch nur auf die mit seiner Ingenieurleistung verbundenen Fragen prüfen; also nur soweit es seine Fachkenntnis zulässt. Eines kann jedoch erwartet werden: Dass der Ingenieur in der Lage ist, zu erkennen, ob die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort dem Plan entsprechen oder nicht. Ein spiegelverkehrter Plan hätte ihm also auffallen müssen.

Der Ingenieur hat die Pflicht, dem Auftraggeber ein mängelfreies Werk zu übergeben. Da die Pläne, die er vom Auftraggeber erhalten hat, dazu nicht geeignet waren, hätte er den Mangel anzeigen müssen. Er hätte also den Auftraggeber auf den falschen Plan aufmerksam machen und einen korrigierten Plan verlangen müssen. Auf keinen Fall hätte er mit dem spiegelverkehrten Plan weiterarbeiten bzw. Subunternehmer mit der Ausführung des Plans beauftragen dürfen.

 

Der Auftraggeber haftet, da er dem Ingenieur fehlerhafte Pläne übergeben hat

Doch in diesem Fall haftet nicht allein der ausführende Ingenieur für die Mängel, die ihm hätten auffallen müssen. Auch der Auftraggeber trägt in diesem Fall zur Hälfte eine Mitschuld. Schließlich war er es, der dem Ingenieur einen mangelhaften Plan übergeben hat. Er hat damit sein eigenes Interesse, ein mangelfreies Werk zu erhalten, verletzt

Für die Haftungsverteilung ist es in diesem Fall entscheidend, dass das Verhalten des Geschädigten, also des Auftraggebers, den Eintritt des Schadens in erheblich wahrscheinlicher gemacht hat – auch wenn der mit der Umsetzung betraute Ingenieur seine Prüfungspflicht verletzte. Den Auftraggeber träfe dann keine Mitschuld, wenn das Erstellen des Plans mit im Leistungsumfang des Ingenieurs gelegen hätte.

 

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Mangel verschwiegen? Architekten und Ingenieure haften auch als Sachwalter

Kelkheim, 20. November 2017

Bildquelle: Fotolia
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Wenn ein Architekt oder Ingenieur, der mit der Prüfung eines Bauvorhabens betraut ist, Mängel feststellt, so hat er diese unverzüglich dem Bauherrn mitzuteilen. Das ist allgemein bekannt. Doch was ist, wenn der Architekt bzw. Ingenieur den entdeckten Mangel selbst zu verantworten hat? Er also durch die Anzeige des Mangels selbst in die Haftung gerät?

Auch dann muss der prüfende Architekt bzw. Ingenieur darauf hinweisen. Tut er dies nicht, so verstößt er gegen seine Sekundärpflicht, fehlerhafte Leistungen umfassend aufzudecken sowie deren Ursachen zu erklären und den Bauherren sachkundig zu unterrichten.

Sollte der prüfende Architekt den Mangel nicht melden, weil er die Hoffnung hegt, der Mangel werde verjähren bis er von jemanden anderem entdeckt wird, so müssen wir hier enttäuschen. Der Gesetzgeber hat dem vorgebeugt: Die Verjährungsfrist von Mängeln verlängert sich ab dem Tag des Verstoßes gegen die Aufklärungspflicht um weitere 5 Jahre.

Die Pflicht alle Mängel zu melden und bei Verstoß dagegen, in die Haftung zu geraten, gilt auch, wenn der mit der Prüfung beauftragte Architekt nicht mit allen Ausführungsphasen betraut war. Also nicht Vollplaner bzw. -ausführender war, sondern erst ab Leistungsphase 9 hinzugekommen ist. Für die Haftung reicht die isolierte Funktion als Sachwalter: Ist der Architekt als Sachwalter nicht seiner Pflicht nachgekommen, Mängel, die durch sein eigenes Verschulden zustande kamen oder die er in seiner Funktion als Sachwalter nicht aufgedeckt hat, zu melden, so kommt er damit in die Haftung.

 

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Die Aufgaben sachverständiger Ingenieure bei Beweisbeschlüssen

Kelkheim, 14. Juni 2017

Flickr: Adam Quirk
Flickr: Adam Quirk

Gerichte stützen ihre Urteilsentscheidung bei Bauprojekten regelmäßig auf Beweisbeschlüsse von Sachverständigen. Die Meinung des sachverständigenIngenieurs hat also direkten Einfluss auf Beweisaufnahme und Urteilsfindung. Da der oder die angefragte Bausachverständige jedoch keine juristische Qualifikation besitzt, muss er bzw. sie exakt innerhalb der eigenen Kompetenzen bleiben und darf keine juristischen Einschätzungen äußern. Doch was wird konkret von einem sachverständigen Ingenieur erwartet und was überschreitet seine Kompetenzen? Ab wann kommt der Ingenieur gar in die Haftung?

 

Die Kompetenzgrenzen von Ingenieuren bei Beweisbeschlüssen

Um beurteilen zu können, was der sachverständige Ingenieur abarbeiten darf und was seine Kompetenz überschreitet, ist die Beschäftigung mit Funktion und Inhalten von Beweisbeschlüssen erforderlich.

Zunächst muss der Beweisbeschluss die streitigen Tatsachen benennen, die vom Gericht gemäß § 404a Abs. 3 ZPO als die zu beweisenden Tatsachen zugelassen sind. Beweisbeschlüsse ohne Tatsachen oder über nicht vom Gericht zugelassene Tatsachen sind rechtswidrig.

Der den Beweisbeschluss ausarbeitende Ingenieur darf keine Rechtsfragen beantworten; selbst wenn das Gericht ihn darum bittet. Dies gilt zum Beispiel bei der Frage, ob es sich um einen Mangel handelt. Denn zu entscheiden, ob ein Mangel besteht oder nicht, stellt eine Rechtsfrage dar. Der Sachverständige darf nur eine technische Beurteilung vorlegen, ob eine Leistung technisch bzw. in welchem Maße sie technisch erbracht wurde.

Die Rol­le des Sachverständigen hat sich allein auf die Vermittlung des für die Beurteilung bedeutsamen Fachwis­sens zu beschränken. Er sollte auch in seinem Gutachten darauf hinweisen, dass er keine Rechtsfragen beantwortet und die rechtliche Einschätzung dem Gericht obliegt.

 

Wozu der Beweisbeschluss des sachverständigen Ingenieurs dient

Der Beweisbeschluss soll die Tatsachen ordnen und aufklären. Das Gericht muss den Sachverständigen im Vorfeld präzise anleiten, welche Beweisthemen zu behandeln sind. Die Themen und zu beweisenden Tatsachen aus den Akten eigenständig zu erarbeiten, birgt die Gefahr, über die Kompetenzen des Ingenieurs hinauszugehen. Zudem ist es die Aufgabe des Gerichts, den beauftragten Sachverständigen mit den juristischen Begriffen sowie mit den Umständen der Begutachtung vertraut zu machen.

Hypothesen aufzustellen, Wertungen vorzunehmen oder Schlussfolgerungen zu ziehen, die nicht auf den vom Gericht vorgegebenen Tatsachen beruhen, ist nicht zulässig. Daher muss der geforderte Beweisbeschluss konkret formuliert werden. Der beauftragte Ingenieur sollte schon bei Annahme eines gerichtlichen Beweisbeschlusses diesen durchsehen sowie Sach- und Rechtsfragen umgehend mit dem Gericht klären. Erwartet das Gericht, dass der beauftragte Ingenieur sich mit den rechtlichen Vorfragen beschäftigt, so ist dies nicht korrekt.

 

Keine Amtsermittlung durch Ingenieure

Des Weiteren müssen dem Sachverständigen alle relevanten Urkunden und Dokumente über das Gericht ausgehändigt werden. Er selbst darf nicht mit den Parteien in Kontakt treten. Auch dann nicht, wenn es sich um ein selbstständiges Beweisverfahren handelt. Die Grenze zur Amtsermittlung muss stets gewahrt bleiben. Bemerkt der sachverständige Ingenieur, dass ihm Informationen fehlen, oder sind ihm bestimmte Tatsachen nicht bekannt, darf er keinesfalls auf eigene Faust die fehlenden Unterlagen anfordern, sondern muss diese über das Gericht beantragen.

Hält der – meist als Freelancer – beauftragte Ingenieur sich nicht an diese Grenzen, so kann er seinen Honoraranspruch verlieren oder gar haftbar gemacht werden. Darüber, was geschieht, wenn sachverständige Ingenieure ihre Kompetenzen überschreiten, Rechtsfragen beantworten oder mit den Parteien in Kontakt stehen sowie darüber, warum es für ihn sinnvoll ist eine Ingenieurhaftpflicht vor Auftragsannahme zu besitzen, erfahren Sie mehr in unserem nächsten Artikel.

 

 

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Neues Versorgungswerk für IT-Mitarbeiter und IT-Unternehmen

Kelkheim, 06. Dezember 2016

Seit September gibt es ein neues Versorgungswerk speziell für die IT-Branche. Das Versorgungswerk (IT VW) wurde von u.di e.V, dem Unterstützungs- und Vorsorgewerk für den Dienstleistungsbereich, zusammen mit der Versicherungsgesellschaft AXA gegründet. Ziel ist es Mitarbeitern, Unternehmern und Freelancern aus der IT-Branche Lösungen zur Altersvorsorge und beruflichen Absicherung zu bieten. Die Versicherungen gibt es zu speziell ausgehandelten Konditionen und stehen jedem Mitarbeiter aus der IT-Branche offen.

 

Bildquelle: www.tradingacademy.com
Bildquelle: www.tradingacademy.com

Das IT VW richtet sich vor allem an kleine und mittelständische Betriebe aus der IT-Branche, die ihren Mitarbeitern eine qualifizierte Alters- und Berufsunfähigkeitsvorsorge ermöglichen wollen. Auch größere Unternehmen sind willkommen, falls diese noch keine eigenständige betriebliche Lösung zur Altersvorsorge besitzen. Im Portfolio des Versorgungswerkes finden sich verschiedene Produkte – von der klassischen Altersvorsorge, über Berufsunfähigkeitsversicherungen für Selbstständige bis zu Risikozusatzversicherung inklusive Witwen- und Waisenrente. Der Abschluss über das Versorgungswerk bringt den Unternehmen besonders günstige Konditionen, reduzierte Abschlusskosten und eine vereinfachte Gesundheitsprüfung. Kleine und mittelständische Unternehmen können dadurch ihre Attraktivität als Arbeitgeber erhöhen. Denn nun können auch sie ihren Mitarbeitern eine eigenständige Altersvorsorge bieten.

Altersvorsorge auch für die Inhaber von IT-Unternehmen

Im Gegensatz zu ihren Mitarbeitern können die Inhaber kleinerer Personengesellschaften sich nicht über eine betriebliche Altersvorsorge absichern. Über das Versorgungswerk ist nun auch das möglich. Die Inhaber können eine Berufsunfähigkeitsversicherung über einen Privatvertrag abschließen. Voraussetzung: Mindestens ein Mitarbeiter schließt eine betriebliche Altersvorsorge ab.

Wer steckt hinter dem IT-Versorgungswerk?

u.di e.V. hat es sich zur Aufgabe gemacht Stellung zu sozialpolitischen Fragen, insbesondere der Alterssicherung und Vorsorge, zu nehmen. Als Sachverständige nehmen die Mitglieder der u.di regelmäßig an Fachtagungen von Unternehmen, Gewerkschaften und Fachverbänden teil und erarbeiten arbeitsrechtliche Regelungswerke für die betriebliche Altersversorgung. Die u.di ist bereits Träger der Versorgungswerke für Erziehung, soziale Dienste und Pflege (ESP VW) sowie verschiedener weiterer Versorgungswerke, wie das Versorgungswerk für Dentallabore. Der Partner AXA wird von dem Analysehaus Morgen & Morgen mit 5 Sternen bewertet und zeichnet sich durch kundenfreundliche Bedingungen beim Krankentagegeld und bei der Berufsunfähigkeitsrente aus.

 

IT-Unternehmen sollten jetzt handeln

IT-Unternehmer, die über eine Berufsunfähigkeitsversicherung und Altersvorsorge für sich und ihre Mitarbeiter nachdenken, sollten nun schnell handeln und mit den Mitarbeitern aktiv werden. Wer sich bis zum 31. Dezember 2016 eine betriebliche Altersvorsorge abschließt, sichert sich noch den aktuellen Garantiezins von 1,25 Prozent. Zum 1. Januar 2017 wird dieser auf 0,90 Prozent sinken.

 

 

 

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