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Mangel verschwiegen? Architekten und Ingenieure haften auch als Sachwalter

Kelkheim, 20. November 2017

Bildquelle: Fotolia
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Wenn ein Architekt oder Ingenieur, der mit der Prüfung eines Bauvorhabens betraut ist, Mängel feststellt, so hat er diese unverzüglich dem Bauherrn mitzuteilen. Das ist allgemein bekannt. Doch was ist, wenn der Architekt bzw. Ingenieur den entdeckten Mangel selbst zu verantworten hat? Er also durch die Anzeige des Mangels selbst in die Haftung gerät?

Auch dann muss der prüfende Architekt bzw. Ingenieur darauf hinweisen. Tut er dies nicht, so verstößt er gegen seine Sekundärpflicht, fehlerhafte Leistungen umfassend aufzudecken sowie deren Ursachen zu erklären und den Bauherren sachkundig zu unterrichten.

Sollte der prüfende Architekt den Mangel nicht melden, weil er die Hoffnung hegt, der Mangel werde verjähren bis er von jemanden anderem entdeckt wird, so müssen wir hier enttäuschen. Der Gesetzgeber hat dem vorgebeugt: Die Verjährungsfrist von Mängeln verlängert sich ab dem Tag des Verstoßes gegen die Aufklärungspflicht um weitere 5 Jahre.

Die Pflicht alle Mängel zu melden und bei Verstoß dagegen, in die Haftung zu geraten, gilt auch, wenn der mit der Prüfung beauftragte Architekt nicht mit allen Ausführungsphasen betraut war. Also nicht Vollplaner bzw. -ausführender war, sondern erst ab Leistungsphase 9 hinzugekommen ist. Für die Haftung reicht die isolierte Funktion als Sachwalter: Ist der Architekt als Sachwalter nicht seiner Pflicht nachgekommen, Mängel, die durch sein eigenes Verschulden zustande kamen oder die er in seiner Funktion als Sachwalter nicht aufgedeckt hat, zu melden, so kommt er damit in die Haftung.

 

Über die gb.online gmbh

Die gb.online gmbh hat sich auf die berufliche Absicherung von Freelancern spezialisiert und bietet mit www.easy-insure.eu das umfangreichste Online-Versicherungsportal für freie und beratende Berufe in Deutschland. Seit 2011 können Selbstständige und Unternehmen bis 1 Million Euro Umsatz pro Jahr hier ihre beruflichen Risiken versichern.

Steigt der Umsatz, und wird eine individuelle Lösung benötigt, so steht mit dem Schwesterunternehmen groot bramel versicherungsmakler gmbh ein verlässlicher Partner zur Seite, der seit über 25 Jahren Gewerbetreibende und industriellen Unternehmen in Versicherungsfragen vertritt. Die groot bramel versicherungsmakler gmbh ist in 18 Ländern vertreten und begleitet sie, wohin auch immer sich ihr Geschäftsfeld entwickelt.

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Architekten und Ingenieure: Keine Budget-Haftung bei unverbindlichen Schätzungen

Kelkheim, 8. November 2017

Damit man ein Budget überschreiten kann, muss es ein verbindlich festgelegtes Budget geben. So kann man grob das Urteil des Oberlandesgerichts Celle zur Frage zusammenfassen, ob ein Planer für Kosten, die über einer unverbindlichen Schätzung liegen, haftet.

Bildquelle: Fotolia
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Der konkrete Fall: Um eine Kreditfinanzierung zu beantragen, ließ die Bauherrin durch einen Architekten eine Kostenschätzung erstellen. Diese Kostenschätzung sollte nur zur Vorlage bei der Bank dienen, wie darauf auch vermerkt wurde. Die Schätzung den dortigen Entscheidern verdeutlichen, warum ein Kredit für den Umbau notwendig sei. Der Architekt, der die Kalkulation gegen ein Honorar von 55 Euro pro Stunde erstellte, bekam als Kostenrahmen 125.000 Euro genannt. 98.500 Euro davon sollten laut der Schätzung als Umbaukosten anzusehen, die restlichen 26.500 Euro für Inneneinrichtung, Statik und das Honorar des Architekten vorgesehen sein.

Zum Zeitpunkt der Schätzung für die Bank waren die genauen Leistungen, die der später mit dem Projekt beauftragte Architekt erbringen sollte, noch nicht genau definiert. Eine genaue Schätzung war also nicht möglich, alle Beträge waren entsprechend mit einem ‚circa‘ als ungenau gekennzeichnet.

Nach Ende der Baumaßnahmen schlugen die Kosten für den mit der Ausführung beauftragten Architekten jedoch nicht mit 26.000, sondern mit insgesamt 170.000 Euro zu Buche. Die Bauherrin wollte nun den mit der Schätzung beauftragten Architekten für den Betrag, den die wahren Kosten von der Schätzung abwichen, haften lassen. Dies wurde sowohl in erster als auch in zweiter Instanz abgelehnt.

Die Begründung: Die auf Basis von ungenauen Leistungsdefinitionen gemachte Schätzung war nicht verbindlich. Sie sollte lediglich der Begründung des Kreditantrags dienen, was auch deutlich auf der Schätzung vermerkt war. Zudem fehlten grundlegende Leistungen aus dem Verantwortungsbereich der Bauherrin, wie Baupläne und maßstabsgerechten Ausführungszeichnungen. Ein weiterer Punkt, der für die Unverbindlichkeit der Schätzung sprach, war die Versäumnis, die Kostenschätzung in eine Kostenberechnung und dann in eine Kostenfeststellung gemäß DIN 276 zu überführen. Auch war der schätzende Architekt nicht mit den Leistungsphasen 1 bis 4 des Paragrafen 15 Absatz 2 der HOAI 2002 beauftragt worden, sondern nur mit der Kostenschätzung. Doch erst wenn ein Planer mit den Leistungsphasen 1 bis 8 betraut ist, wird normalerweise in der Rechtsprechung seine Haftung wegen Budgetüberschreibung anerkannt.

Das Wichtigste also: Damit es zur Haftung wegen Kostenüberschreitung kommen kann, braucht es eine verbindliche Kostenfestlegung.

 

 

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Kaufmännisches Basiswissen für Ingenieure: Haftungsbeschränkung im Planervertrag

Kelkheim, 11. Mai 2016

 

Immer öfter versuchen Auftraggeber die Haftung für Baumängel sowie Bauzeit- und Baukostenüberschreitungen auf die Seite der planenden Ingenieure und Architekten abzuwälzen. Es gibt praktisch kaum noch Bauprozesse, bei denen nicht auch die Planer in die Haftung geraten können. Dies macht es für Versicherer immer schwerer Haftpflichtversicherung für Ingenieure und Architekten zu vernünftigen Konditionen anzubieten. Dies wiederum erschwert Ingenieuren und Architekten die Arbeit und lässt sie oftmals schlecht schlafen.

Flickr: David Headley
Flickr: David Headley

 

Daher ist es wichtig darüber nachzudenken, wie die Haftung des Ingenieurs durch vertragliche Möglichkeiten eingeschränkt werden kann. Denn grundsätzlich gilt in Deutschland Vertragsfreiheit. Die Parteien können also viele Klauseln selbst aushandeln. Es gibt nur relativ wenige zwingende Regelungen.

 

Es ist möglich, die Haftung von Ingenieuren zu begrenzen

Im Werkvertragsrecht (§ 639 BGB) findet sich die Regelung, dass sich ein Unternehmer nicht auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Bestellers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Werkes übernommen hat. Das heißt umgekehrt: Ein Haftungsausschluss gilt nur dann nicht, wenn Arglist oder Garantien greifen. Da dies nur selten vorkommt, kann man davon ausgehen, dass vertragliche Haftungsausschlüsse greifen können.

 

Zwei Einschränken erschweren die Haftungsbegrenzung von Ingenieuren

Trotz dieser theoretischen Möglichkeit spielen Haftungsregelungen in der Praxis aus zwei Gründen kaum eine Rolle. Denn zum einen müssen sich immer beide Vertragspartner auf einen Haftungsausschluss einigen können. Das heißt, der Bauherr muss den Haftungsbegrenzungen, die der Planer vorschlägt, zustimmen. Der Auftraggeber versucht normalerweise aber eher umgekehrt so viele Risiken wie möglich auf den Planer bzw. den anderen Vertragspartner abzuwälzen. Entsprechend ist eine vertraglich vereinbarte Haftungsbegrenzung oft eine zähe Verhandlungssache.

Eine zweite Hürde für die Haftungsbegrenzung von Ingenieuren und Architekten sind die AGBs, die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die viele Unternehmen standardmäßig verwenden. AGBs sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die die eine Seite der anderen stellt. Durch AGBs sollen immer wieder auftretende Probleme vorausschauend gelöst werden. Und genau das ist das Problem von AGBs. Denn durch sie wird gleichzeitig versucht, sich gegenüber der gesetzlichen Regelung besser zu stellen – zumindest wünscht sich dies die Vertragspartei, die ihre AGBs gegenüber der anderen Partei durchsetzen möchte. Und genau dies möchte der Gesetzgeber verhindern. Daher sind der Gültigkeit von AGBs enge Grenzen gesetzt (AGB-Gesetz,Paragrafen 305 bis 310 BGB).

 

Regelungen, die einen Vertragspartner unangemessen benachteiligen, sind unwirksam

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind immer dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner gegenüber dem die AGBs geltend gemacht werden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

 

Trotzdem gibt es ein paar Möglichkeiten, wie planende Ingenieure und Architekten ihre Haftung begrenzen können. Dies ist nämlich dann möglich, wenn die Haftungsbeschränkungen individuell ausgehandelt werden. Aushandeln heißt hier, dass beide (!) Seiten die Möglichkeiten haben, die gesetzlichen Regelungen zu ändern und zu ergänzen und so in den Vertrag einzubringen. Auch muss derjenige, der seine AGBs ins Spiel bringt, die wirkliche Bereitschaft zeigen, diese zur Disposition zu stellen und dem Vertragspartner die Gestaltungsfreiheit einräumen, seine eigenen Interessen einzubringen.

 

Ingenieure sollten prüfen, ob die AGB-Klausel ihre Haftung beschränkt

Ein gemeinschaftliches Aushandeln bedeutet nicht, nur auf seine Regelungen hinzuweisen oder diese zu erläutern, sondern dass jeder die Möglichkeiten hat, die Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH, BauR 1992, 226). Bei einem Vertrag, der dem Planer aufgrund der AGBs des Auftragsgebers eine Haftung auferlegt, die weit über das gesetzliche Maß, hinausgeht, kann es sich daher für den Planer lohnen, seine Haftung noch einmal durchleuchten zu lassen. Möglicherweise greift die AGB-Klausel und der Planer muss nur im Rahmen seiner gesetzlich vorgegebenen Haftung einstehen.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten dem Planer bleiben, um seine Haftung zu beschränken, beleuchten wir im folgenden Artikel.

 

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Kaufmännisches Grundwissen für Ingenieure: Das Koppelungsverbot – eine Besonderheit des Ingenieursrechts

Kelkheim, 04. Mai 2016

Das Architekten- und Ingenieursrecht weist einige Besonderheiten gegenüber dem Vertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches auf, unter anderem die Preisbindung nach der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure. Eine wenig bekannte Besonderheit ist das Koppelungsverbot, das planende Architekten und Ingenieure betrifft.

Flickr: Rody Marshall

Erstaunlicherweise findet man diese Regelung im Mietrecht verankert. Das Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs erklärt in Paragraf 3 Artikel 10 eine Vereinbarung, durch die ein Käufer sich in Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerkes die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen, als unwirksam. Wurde ein Architekten- oder Ingenieurvertrag unter dieser Prämisse abgeschlossen, so wird er als nichtig angesehen, der Grundstücksvertrag hingegen bleibt erhalten.

Ingenieure und Architekten sollten vorsichtig sein, wenn sie bei Veräußerungsgeschäften beteiligt sind

Ein Beispiel: Ein Grundstückseigentümer bittet einen Architekten, die Bebauung seines Grundstücks zu planen. Anschließend will er die einzelnen Baugrundstücke verkaufen. Die Käufer sollen in den Vertrag zwischen Alteigentümer und Architekten eintreten und den Architekten mit der Bauplanung beauftragen.

Oder ein anderes Beispiel: Ein Ingenieur verspricht einem Interessenten seine Kontakte zu einem Grundstückseigentümer spielen zu lassen, damit der Interessent den Zuschlag bekommt. Im Gegenzug will der Architekt dafür die Planung des Bauvorhabens übernehmen. Der Architektenvertrag wird zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen.

Wichtig für die Auftragsplanung von Ingenieure und Architekten ist dabei jedoch: In beiden Fällen kann der Käufer die Architekten- bzw. Ingenieurverträge direkt nach dem Kauf für unwirksam erklären, ohne dass der Grundstücksvertrag berührt wird. Das Kopplungsverbot greift immer dann, wenn psychologischer Druck auf den Käufer ausgeübt wird (zum Beispiel weil er sonst das Grundstück nicht kaufen könnte). Irrelevant ist dabei, ob der Architekt bzw. Ingenieur oder der Verkäufer den Druck ausgeübt hat.

Hat der Ingenieur oder Architekt bereits Leistungen erbracht, können diese als unrechtmäßige Bereicherung angesehen werden. Sie sollten daher vorsichtig sein und sich aus der Grundstücksvermittlung heraushalten.

 

Ein Wettbewerbsnachteil für Ingenieure und Architekten

Das Koppelungsverbot benachteiligt freie Architekten und Ingenieure gegenüber Projektentwicklern, Bauträgern oder Baubetreuungsunternehmen, die diese Planungs- und Architektenleistungen im Paket mit anderen Leistungen anbieten und wirksam an einen Grundstückserwerb binden können. Daher ist es rechtspolitisch umstritten. Trotzdem wurde es vom Bundesgerichtshof im Jahr 2010 nochmals bestätigt (BGH, NZBau 2010, 633). Sinn des Gesetzes sei es, die freie Wahl des Architekten für den Bauwilligen zu gewährleisten und den Wettbewerb unter Architekten und Ingenieuren zu fördern. Und dies soll wiederum die Qualität der Planungsleistungen verbessern, da die Arbeit von Ingenieuren und Architekten einen direkten Einfluss auf das Stadt- und Landschaftsbild hat.

 

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